土地を探している方へ。おすすめは「保留地」

こんにちは、ケノシュです。

今回はi-smartブログの本筋から少し外れますが、私が土地を購入した経験を書いてみようかと思います。

家を建てるためには当然ながら土地を所有していないといけないわけですが、家を建てたい場所に都合よく土地を持っているという方は稀です。恐らく多くの方はハウスメーカー巡りを開始した時点では土地を持っていないのではないでしょうか。私もそうでした。

ハウスメーカー側もその辺よくわかってて、お願いすれば土地探しから手伝ってくれます。また、良さげな土地をあらかじめ買い付けておいて建築条件付きで販売しているメーカーもありますよね。

何でも自分でやりたがる私ですが、土地探しは一条の営業さんにお願いしました。自分は土地に関して完全に素人であったことと、隣県の土地探しになるため自分ではなかなか行けなかったのでプロに探してもらったほうが良いと思ったからです。

土地を探してくれた営業さん

営業さんは何度も現地に足を運び、地区の隅々まで探し回ってくれました。結果として私の希望する地域においてこれ以上いい土地はもう二度と出てこないだろうと言えるくらい最高の土地を見つけて頂きました。心底感謝しています。

その土地は「保留地」と呼ばれる土地でした。

ご存知の方も多いかも知れませんが、この「保留地」はメリットだらけなのでぜひ多くの方に知ってもらいたくて今回記事にしました。

一般的な土地探し

手っ取り早く土地を探すにはネットが便利です。
例えばアットホームというサイトでは地図上に売地の位置を表示してくれ、自分の希望する地域の売地がひと目で分かるようになっています。

土地は個人間の売買で、相場はあってないようなものです。根切り交渉のある世界なので、一般的に割増価格で提示している売主が多いです。どの地域でも公示地価が毎年発表されますので、それを目安に売主と交渉していく形になります。こちらも地図上に地価を細かく表示してくれるサイトがあります。

しかし、このような探し方ではいわゆる「掘り出し物の土地」は見つかりにくいそうです。土地探しに非常に参考になるサイトを見つけたので貼り付けておきます。

掘り出し物の土地を探す方法

このサイトによると「掘り出し物の土地」を見つける最良の方法は、「保留地をあたる」と「足で探す」の2つだそうです。

そう言われてみると、改めて私の営業さんの土地の探し方は理にかなっていたんだなあと感じます。

保留地とは

前述の通り私の土地は「保留地」と呼ばれる土地です。

保留地というのは区画整理事業で発生する公売地なのですが、どのようにして発生するのでしょうか。

区画整理事業が入るような昔ながらの土地では、土地の形は変則的であることが多いです。そのような土地を一旦まとめて整理（区画）し直して元の地主たちに再分配するのが区画整理事業です。区画整理されると街が整然となり、道路も新しく引かれ、新興住宅地として一般的に地価が上昇します。その分、元の地主に再分配される土地は元の所有地より狭く設定されているため、余剰な土地（面積）が発生します。これが「保留地」で、区画整理事業者（市町村）のものとなり、一般に販売しその収入を区画整理事業の足しにするわけです。
大変ざっくりいうと「お前らの土地を整理してやるぞー。整理すると地価が上がるから少しずつ分け前（面積）よこせな、まとめて売って整地代に充てるから。」ということで売られた土地です。

引用元：郡山市喜久田東原土地区画整理組合

かくして売りに出された保留地ですが、これがメリットだらけなんです。

【保留地のメリット】

①住環境が良い
区画整理事業が行われると一旦土地は更地になり、家は建て直しになります。また道路や公園も新しく整備し直され、最近では遊歩道完備のところも増えてきています。まさに「新しい街」として生まれ変わったばかりの地域であり、周辺の雰囲気が非常に良いことが多いです。我が家の地域も新築の家ばかりです。しかもお金持ちの地主さんが多いのか立派なお家ばかり(°-°)。裏のお屋敷なんて蔵がありますよ蔵！

②地価が安い
厳密な言い方をすると「値切り交渉前提の割高な価格設定をしていない」ということです。公示地価通りの価格で販売されます。我が家の土地は旗竿地だったので更にもう少し安く設定されていました(´∀｀)

③仲介手数料がかからない
不動産会社を通じて土地を購入すると土地の売買価格の3％＋6万円の仲介手数料を取られます。1000万円の土地なら36万円、2000万円の土地なら66万円です。これは結構大きいですよね。保留地は区画整理事業者すなわち市町村から直接購入する形になるのでこの仲介手数料がかかりません。

④登記費用がかからない
一般的に登記にかかる費用25～40万円程度がまるまる浮きます。

⑤建築条件はない
当たり前ですがフリーの土地になります。

【保留地のデメリット】
デメリットももちろんあります。

①住所が変わる
区画整理事業が完了するまで、与えられる住所は仮のものとなります。完了後に改めて正式な住所が割り当てられるので、忘れた頃に様々な住所変更手続きが必要になってきます。我が家の地区の整理事業完了は10年後らしいので、その頃に住所が変わる予定です。

②住宅ローンが使えない可能性がある
実際には多くの場合は大丈夫のようです。ただ、金融機関が地元密着の銀行に限定されることが多く、「住宅ローンはイオン銀行にと決めていたのに…」という場合は諦めるしかありません。一条の住宅ローン「i-flat」も然りです。私が購入したときは手付金1割および本契約での残り9割を一括で支払いました。現実には支払期間に余裕がなく、有無を言わせず払うしかなかったような記憶があります（笑）まあ組もうと思えば組めたのかもしれませんが。おかげで住宅ローンの頭金にしようと思っていた貯金は土地代に消えました＼(^o^)／

③人気が高く抽選になるケースが多い
…と調べると書かれていますが、私が購入した土地は公募開始後誰にも買われずしばらく経っており、あっさり買えました。ま、東北の地方都市ですし…。

④区画整理事業の終了まで所有権移転登記が出来ず、抵当権の設定ができない
区画整理事業が終わるまでは、法律上の所有者はあくまで事業者であって、我々購入主は事業終了後に土地の所有権を有する権利があるだけの状態らしいです。所有権が移ってくるまでは抵当権の設定ができません。ただ、家を建てる分には問題ありません。

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私も営業さんから保留地の話を持ちかけられたときは「？？？」状態でしたが、基本的には非常に条件の良い土地のようです。一括払いなのは痛かったですけどね（^▽^；A）もし保留地がもう少し広い土地だった場合、支払えませんでした(*´･ω･)
保留地は区画整理事業が進むにつれて次々と新たに公募されますので、もし狙っている区画整理地区があるのであればそのホームページを頻繁にチェックしたり事業者に問い合わせておいたりすると情報を早く入手できるかもしれません。
抽選のこともありますが…早いもの勝ちのとこも多いみたいですよ(oﾟ∀ﾟ)o

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