一条のローンプラン「i-flat」、11月～12月の新居引き渡しには要注意！

こんにちは、ケノシュです。

最近はめっきり寒くなってきましたねー。
今朝なんて車のフロントガラスに霜が降りてました(°-°)
とーほぐ地方ではそろそろスタッドレスタイヤへ切り替えないとヤバそうです。
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さて、家の引き渡しもまだ終えていないのに、昨日住民票の住所を現在のアパートから新居へと変更してきました。登録住所上はもう新居に住んでいる形になります（笑）

ただ実際には引っ越し予定日の12月24日までは現在のアパートに住んでいるわけなので、市役所の帰りに郵便局に立ち寄り、12月24日までは新居に届いた郵便物はアパートの方に転送してもらえるようお願いしてきました。

なぜ今の時点で住所変更をしたかというと、ZEHの最終申請に必要な書類として、新住所に移動した新しい住民票の写しをZEHの交付決定通知書に記載された引き渡し期限日の数日前までに一条工務店本社に送る必要があるからです。我が家の引き渡しは12月14日までに行うよう記載されていますが、住民票は12月10日までに送らねばならないとのことでした。

12月10日までなら期間にまだ余裕があるのに、なぜ今のうちに住所変更をしたのでしょうか。
それは、ローンの返済支払いを今年中に開始するためです。すなわち、今年から住宅ローン控除を受けられるようにするためです。
これを間違えると数十万円単位の損失になりますので、今回はそのことについて書いていきたいと思います。

年変わりの引き渡し

私の新居引き渡し予定日は2018年12月8日です。

他の施主の皆様の引き渡しは何月頃でしたでしょうか？
また現在打ち合わせを進めている方、既に着工している方の引き渡しは何月を予定していますでしょうか？
この引き渡し、私のように12月を予定している方は要注意です。
11月予定の方も気をつけたほうがいいかもしれません。

ハウスメーカー巡りをしていると、契約から引き渡しまでの期間が短いことを売りにしているメーカーが結構あります。売りになる理由は引き渡しが早ければ早いほど、現在住んでいる賃貸の家賃が安く済むからです。一条はかなりのんびりした方で、4月に本契約した私の引き渡しが12月と、実に8ヶ月かかっています。仮に5ヶ月で引き渡されたならアパートの家賃x3ヶ月分お得になるわけですので、手抜きなどが発生しない無理な工期でないのであれば、引き渡しは早いに越したことはありません。

しかし、12月に引き渡し予定となった方は、無理にでも翌年の1月にしてもらうことをおすすめします。もっと正確に言うならば、住民票の新居への住所変更を翌年の1月にして下さい。
私のようにZEH申請の都合上どうしても年内に引き渡しを終えなくてはならないという場合は引き渡しを11月に早めてもらうか、それが無理なら12月の初旬には何としても引き渡しを終えてもらって下さい。

理由は、年末近い引き渡しだとその年の住宅ローン控除を受けられなくなる可能性が高いからです。

ご存知の通り「住宅ローン控除」というのはその年の年末時点の住宅ローン残高の1%分が支払う税金から控除されるというものです。仮に3000万円のローン残高がある場合は30万円返ってきます。ローンの残高は年々減っていきますので毎年30万円返ってくるわけではありませんが、各種税金控除の中でもひときわ大きなものとなっています。

住宅ローン控除は入居した年から10年間まで適用されます。少し話がそれますが、現在の住宅ローンの10年固定の金利は1%を切っていますので、10年で返済を終えられるならローンの金利額を控除額が上回るので、一括払いに比べてローンを組んだほうが収支はむしろプラスになるという状況ですね。

さて、その「入居した年」の定義ですが、これは住民票を新居に移動した年になります。引き渡しを受けた年や実際に引っ越しをした年ではありません。

私の場合は先日住民票を移動したので、2018年が入居した年ということになります。ですので住宅ローン控除は2018年から2027年までの10年間、受けられることになるわけです。

先程「住宅ローン控除」というのはその年の年末時点の住宅ローン残高の1%分が支払う税金から控除されるというものと申し上げましたが、入居した年の年末時点で住宅ローンの支払いが開始されていないとその年の住宅ローン残高は0円とみなされ、控除が適用されません。正確な言い方をすると、「住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）」及び「融資の実行」を入居（住民票の移動）した年のうちに完了する必要があります。

さもなくば、入居した年は住宅ローン控除がされず、残り9年分しか控除が適用されないという事態になります。控除額が最も高くなる初年の控除がされないわけですので、ローン借入総額のほぼ1%の金額を丸損することになります。これは非常に痛いです。

通常は金銭消費貸借契約をしないと住宅は引渡されないので発生しにくい問題なのですが、前述のようにZEH申請の都合で早めに住所変更をし、引き渡し・金銭消費貸借契約及び融資の実行開始が年をまたいでしまった場合や、つなぎ融資をした場合に起こりうるようです。

一条施主の中には一条工務店のローンプラン「i-flat」を利用される方も多いかと思います。私もi-flatを利用しました。ところが、「i-flat」では基本的につなぎ融資を利用します。これは一条工務店に支払う建築費を一時的に「つなぎ融資」に肩代わりしてもらい、引き渡し後少ししてから正式なローンを組む（金銭消費貸借契約を結ぶ）というものです。詳しくはこの辺りの記事を参考にしてみて下さい。
つなぎ融資について

この「引き渡し後少ししてから正式なローンを組む」というのが曲者で、11月後半～12月に引き渡し予定の方の場合、年をまたぐ可能性が高いです。

すると、入居年分の住宅ローン控除を受けられないという事態になってしまいます。ちなみに、つなぎ融資には住宅ローン控除は適用されません。

私の場合、引き渡しが12月8日です。当初の予定では金銭消費貸借契約の締結が年をまたぐ予定で、初年分の住宅ローン控除を丸損するところでしたが、非常に敏腕な営業担当さんの手によりなんとか年内に金銭消費貸借契約及び融資の実行を開始できそうな運びになりました。ホント「営業担当が優秀」というのは非常に重要なことなのだとつくづく感じます。

12月8日引き渡しの私でもその手続きは結構ギリギリの日程らしいです。
というのも建物の登記手続きを終えないと金銭消費貸借契約ができないので、引き渡し直後から司法書士さん等に大急ぎで動いてもらって事を進めなくてはならないそうです。冒頭に記載した早くも住民票を移動した理由というのは、このギリギリ日程の登記・ローン契約手続きを少しでも円滑に進めるために早めに行動を開始したためです。

ですので、11月～12月に引き渡し予定でi-flatを利用される方はこの件について営業担当さんによく確認することをおすすめします。年内に必ず金銭消費貸借契約及び融資の実行開始を完了してもらって下さい。どうしても無理そうな方は、住民票の移動を翌年の1月にしてください。ZEH申請の都合等でそれもできない方は…残念ながら仕方ありません。

また、これから一条と打ち合わせ・契約を進めていくという方は、本契約をする際に引き渡し日・ローン契約については十分に話し合って下さい。私は4月下旬に本契約をして12月初旬の引き渡しになったので、逆算すると4月～5月あたりの本契約（着手承諾）は鬼門である可能性が高いです。

なお、その他の観点から12月入居と1月入居のどちらがお得かを考えた場合
・家の固定資産税：変わらない（12月入居の方が1年早く払い始めることになるが、25年分の支払総額は変わらない）
・土地の固定資産税：12月入居の方が安くなるのが1年早くなる（建物が立つと土地の固定資産税は1/6になる）。
・家賃：12月入居の方が当然安上がり。

ということになりますので、可能なら12月に入居してしまったほうがよりお得ということになります。

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